금융,부동산,그리고 IT 스타트업 운영기록

오늘은 부동산을 중여할시

대출을 포함해서 증여하는

부담부증여에 대해 알아보겠습니다

부동산을 증여할때 임차보증금이나

대출금을 같이 증여를 하게 되면

임차보증금이나 대출금을 빼고 

증여가액이 결정되게 됩니다

물론 수증자(증여를 받는자)가 채무까지 

다 부담한다는 사실과 양도소득세

부분을 고려해야 합니다

표로 예를 들어보겠습니다

아버지가(증여자) 아들(수증자)에게

5억원짜리 아파트를 증여한다고 

가정했을때 

이렇게 됩니다.

이렇게 계산이 됩니다

단순하게는 이렇지만 

부담부증여 같은 경우는

대출부분은 양도한걸로 계산해

대출금 2억5천만원은 양도소득세를 

내게 됩니다 

물론 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추었다고 하면

양도소득세를 내지 않습니다

하지만 1가구 1주택 비과세 요건이 되지 않는다고 하면,

애초에 아파트를 아버지(증여자)가 3억원에 샀고

매매가액은 5억원이므로 2억의 양도차익이

발생할테고

1가구 1주택 비과세 요건이 아니라고 하면

매매차액(2억원)의 대출비율 50%(1억원)를

양도소득세로 납부해야합니다

결론은 이 전략은 1가구 1주택자인 경우에는

수증자(증여를 받는 사람)는 

증여세는 절세하고 증여자(증여 하는 사람)는

양도세 비과세를 받으니

유리하다고 불 수 있습니다

하지만 양도소득세가 중과세 되거나

1가구 1주택에 해당되지 않으면

더 많아질수도 있습니다

왜냐면 증여세는 10~50%의 세율이고

양도소득세는 6~38% 세율이며

각각 누진세율로 되어있으므로

세금을 2가지로 나누는게 유리하게 됩니다

각각의 세율을 낮추는 효과가 되기 때문이죠

오늘은 기본적인 상황에 대해서 알아보았고

다음에는 더 복잡한 케이스에 대해서

포스팅하도록 하겠습니다.

오늘은 상속시 발생하게 되는 특별수익에 대해
알아보겠습니다

보통 상속이 발생하면

상속세를 내게 되는데 

 상속재산이 많으면 기존에 배우자나 자녀들에게

준 것도 많을것입니다

그러면 기존에 재산을 받았거나 유언을 통해 

증여(유증)를 받는 사람은 받지 않은 사람보다 

이중으로 재산을 물려받을수 있기 때문에

균분상속의 원칙에 의해

기존에 증여받았거나 유증 받은재산이 

본인의 상속분보다 적으면 그만큼만

받는 제도입니다

표를 보시면

이렇게 되어 있는데 특별수익으로 되어 있는 재산은

상속이 이루어지기 10년 이내에 특별수익(증여)이면

상속재산에 합산됩니다

그런데 제가 생각하기에 실질적으로 부동산 등기나

금융재산은 세무서에서 파악하기 쉽지만

예물,지참금,등등은 파악하기 쉽진 않을것 같아 보입니다

그리고 피상속인(재산을 물려받는자) 의

소득,재산으로 미루어 보아 자신의 능력으로

자산이 늘어난거면 특별수익으로 보기 어려울것 같습니다

그러니 특별수익은 증여신고를 했거나 자신의 능력으로

이런 재산을 취득하기 힘들었다 판단되는 재산들만

특별수익으로 들어갈거라 생각듭니다